[경매 권리분석] 선순위 임차인+조세채권 있을시 주의사항

 

 

 

경매물건 권리분석시 아래의 경우처럼 조세채권이 있는 경우가 있습니다. 

해당 물건은 부천시에 의한 압류가 들어온 상황인데요. 

통상 이는 조세채권을 의미합니다.

 

 

 

당해세나 일반조세 등 조세채권이라 하더라도 경매에서 배당받기 위해선

첫 경매개시결정등기 전에 압류등기를 하거나, 배당요구종기까지 교부청구를 해야만 합니다.

그렇지 않으면 배당받을 자격이 없죠. 교부청구 내역은 문건송달내역에서 확인할 수 있습니다.

등기부현황만 보고는 파악이 어렵습니다.

 

다만 이중경매(중복사건)인 경우에는 선행사건이 취하됐다고 하더라도

선행사건에서 배당요구하거나 교부청구한 내역은 후행사건에서도 유효합니다.

즉 선행사건에서 경매개시결정등기 전 압류등기를 했거나 배당요구종기 전 교부청구했다면

후행사건에선 따로 그러지 않더라도 배당받을 자격이 있다는 뜻입니다.

이를 확인하기 위해선 취하된 선행사건의 문건송달내역까지 확인해야겠죠.

---

 

주의해야 할 것은 선순위 임차인이 있는데 조세채권까지 있는 경우입니다. 

이 둘 간에  배당순위는 임차인의 확정일자와 조세채권의 법정기일을 비교해서 정합니다.

문제는 경매 입찰자가 조세채권의 법정기일까지 정확히 알 수는 없다는 것이죠.

담당 법원 경매계에 물어봐도 안 알려줍니다.  

 

가령 다음과 같은 경우를 가정해볼까요.

 

매각대금(낙찰가) : 3억원

근저당(말소기준권리) : 1억원

선순위 임차인 전세보증금 : 1억6000만원

지자체에 의한 조세채권 : 파악 불가능

 

이때 '조세채권이 있어봐야 얼마나 되겠어?'라고 생각하면 큰일 날 수 있는데요.

조세채권이 1억원 가까이 쌓여 있는 경우도 있기 때문입니다.

 

가령 조세체권 금액이 8000만원이고, 그 법정기일이 선순위 임차인의 확정일자보다 빠른 경우 

선순위 임차인에게 배당될 금액은 1억2000만원뿐입니다(= 3억원 - 1억원 - 8000만원)

선순위 임차인의 나머지 보증금인 4000만원은 낙찰자가 추가로 인수해야 한다는 뜻이죠.

즉 낙찰자는 매각대금 3억원이 아닌 총 3억4000만원을 지불하고 해당 물건을 사들이는 셈입니다.

예상보다 4000만원의 지출이 더 들어가게 된 것이죠.

  

정리하면, 선순위 임차인이 있고 조세채권이 있을 때는 반드시 조세채권의 배당요구가 있는지 확인해야 합니다.

조세채권의 배당요구가 있다면 그 액수와 법정기일을 모르는 상황에서 굳이 위험을 무릅쓰고 입찰할 필요는 없습니다.

그럼에도 입찰에 참여하기로 했다면 충분히 보수적으로 접근하는 게 좋겠죠.

낙찰받았다면 곧바로 세금열람부터 해야 하겠고요.