[부동산톡톡] 양도세상 '주택'의 범위 어디까지일까?

 

 
 
주택 매도시엔 양도세가 부과되는데요.
양도세에서 보는 주택은 단순히 건축물대장에 나타난 사용용도와 늘 일치하진 않습니다. 
 
양도세에서는 '실제로 주거용으로 사용됐는가'가 핵심입니다. 즉, 전입신고 여부와 별개로 실질과세 원칙이 적용돼죠.
가령 무허가건물이라도 실제 사람이 주거하고 있다면 양도세에선 주택으로 분류합니다.
주택 수는 1세대1주택 비과세 혜택, 양도세 중과 등에 영향을 미치기 때문에 본인 소유의 건물이 주택으로 인정되는지 여부를 파악하는 건 매우 중요합니다.
 

오피스텔

흔히 오피스텔은 주택에 해당되지 않는다고 생각하는데요. 양도세에선 실제 거주했느냐 여부가 핵심입니다.
통상 국세청은 수도사용량 등을 체크해 오피스텔의 주택 여부를 따집니다. 주택으로 밝혀질 경우 실익이 크므로(세금을 많이 거둘 수 있으므로) 종종 실사도 진행합니다. 주거용으로 사용해왔다면 당연히 임대용 오피스텔보다 훨씬 많은 수도요금이 나오겠죠. 이 경우 해당 오피스텔은 전입신고를 하지 않았더라도 주택으로 인정됩니다.
 
소유주는 분명 업무용 오피스텔로 임대했는데, 임차인이 임의로 주거용으로 사용했다면?
별 수 없습니다. 이를 막기 위해 당초 임대차계약서에 "해당 공간을 업무용으로만 사용하고, 이를 위반한다면 그로 인해 발생하는 세금 등의 손해는 임차인이 부담한다"라는 특별약관을 기입하는 것도 좋은 방법입니다.
 
아울러 사무실 임대용으로 사용했다고 하더라도 수도요금이 많이 나가는 경우가 있을 텐데요. 
이 경우 주택으로 오인되는 걸 피하기 위해 사무실 간판, 업무 중 사진, 사업자등록증, 발행한 세금계산서 등을 제출해야 합니다. 양도시 없어서 제출 못하기보다는 미리미리 준비해 두는 것이 좋겠죠.
 
그럼 오피스텔을 주거용으로 사용하다가 공실인 상태에서 매각한다면? 
용도 변경해 임대용으로 사용하지 않았다면 이는 주택으로 봅니다. 또 오피스텔 취득 후 발코니와 욕조를 설치했다면 역시 주택으로 과세될 가능성이 큽니다. 
 

레지던스(생활형숙박시설)

최근 생활형숙박시설(생숙)이 화제인데요. 정부가 주택으로 인정하지 않는다는 점을 분명히 한 게 배경입니다.
생숙은 취사는 가능하지만 건축법상 주거용으로 사용하는 것은 불법입니다. 이에 숙박업으로 신고해야죠. 
다만 정부는 지난해 10월까지 생숙을 주거용 오피스텔로 용도 변경하는 특례를 적용했었죠. 
 
오피스텔로 용도 변경하지 않은 생숙이라면 올해까진 숙박업 신고를 해야 합니다.
그렇지 않으면 내년부터 이행강제금이 부과됩니다. 
 
다만 생숙은 주택으로 인정되지 않기 때문에 양도세, 취득세 등 세금 측면에선 이점도 있습니다.
 

게스트하우스

공부상 주택이지만 양도세에서는 주택으로 보지 않는 경우도 있습니다. 양도세상 주택은 공부상 용도 구분과 무관하게 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다. 이에 당초 주택으로 취득했더라도 게스트하우스 등 숙박업 용도로 사용했다면 주거용이 아닌 사업용으로 분류돼 주택 수에 포함되지 않습니다.